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Cálculo del Precio de Venta
de un Inmueble
El concepto
de la Valuación
"Un apoyo técnico especializado tanto
para agentes inmobiliarios como para compradores y vendedores"
Quienes desean comprar o vender bienes
raíces procuran determinar el precio con la mayor exactitud.
No obstante ello, en la generalidad de los casos se carece
de los elementos de juicio necesarios para definir con
bases técnicas o científicas el valor de un inmueble.
Esto provoca reacciones de inseguridad que se expresan
en la desconfianza del comprador con respecto a si está
pagando el precio justo, y las dudas del vendedor con
relación a si el valor acordado es el adecuado.
Tales reacciones son explicables si
partimos de las naturales expectativas por pagar lo menos
posible por parte del comprador y cobrar lo máximo admisible
por parte del vendedor, ya sea este un propietario o un
agente inmobiliario. La actividad especializada de estimar
los valores de intercambio de bienes en el mercado es
conocida en forma común como tasación. Los vocablos tasación,
valoración, avalúo, valorización y valuación son utilizados
en nuestro idioma como sinónimos de acuerdo con los usos
y costumbres
de cada localidad.
Tasación
y Valuación
En nuestro medio, las palabras tasación
y valuación son aplicadas indistintamente cuando se desea
establecer, en forma teórica o indirecta, el precio de
un inmueble o de cualquier otro bien. Al hacerlo, se genera
una confusión que trae una serie de inconvenientes, tanto
para sus aplicaciones en materias económicas como para
efectos prácticos en general.
La tasación es el resultado del procedimiento
de fijar oficialmente el precio máximo o mínimo de un
inmueble. Por ello, cuando el Estado debe señalar el valor
de un objeto para efectos oficiales, se hace una tasación
de éste. El valor que se obtiene mediante una tasación
es ajeno a las condiciones prevalecientes en el mercado
para el intercambio de bienes y tiene carácter oficial
sólo para aquellas aplicaciones que señala la ley.
La valuación o valorización es el
efecto de señalar o estimar el precio de una cosa, entendiéndose
como precio la equivalencia de un bien en términos pecuniarios
o de moneda. En este caso, al establecer como premisa
la equivalencia en moneda de un bien, se entiende que
la valuación tiene relación directa con el mercado en
el que tal bien es objeto de oferta y demanda. A partir
de los conceptos expuestos, es evidente que el ámbito
de aplicación de la tasación es distinto del que corresponde
a la valuación, siendo ambas actividades técnicas especializadas.
Se utiliza el procedimiento de tasación
cuando, por ejemplo, se desea establecer el monto de autoavalúo
de un inmueble. Se requiere una valuación, cuando se necesita
conocer su precio estimado de venta. La legislación nacional,
y en particular las normas más modernas de la Superintendencia
de Banca y Seguros (SBS)y de la Contaduría de la Nación,
han incorporado los conceptos expuestos adoptando el término
valuación para fines relacionados con el mercado.
Métodos
de Valuación
La valuación de un inmueble viene
a ser un examen especial al que se somete un bien para
estimar su valor en el mercado. Entre sus aplicaciones
tenemos las operaciones de compraventa, la división y
partición de herencias, la constitución de garantías hipotecarias,
los contratos de arrendamiento financiero, la valorización
de activos y otras.
En todos los casos, su finalidad es
establecer un valor que, a juicio de peritos experimentados,
será el equivalente del bien en moneda en el mercado inmobiliario,
en las condiciones prevalecientes al momento de la pericia,
y en una situación libre de influencias externas en la
oferta y la demanda. El carácter estimativo de la valuación
es coherente con su naturaleza, ya que sólo puede establecerse
el precio real y exacto de un objeto mediante la transacción
efectiva entre el comprador y el vendedor.
Los métodos para establecer el valor
de un bien mediante una valuación varían de acuerdo con
la finalidad de ésta. En nuestro medio son de uso genérico
el método comparativo de mercado y el método de costos.
Para explicar los alcances de ambos, vamos a analizar
un ejemplo práctico.
Con el fin de determinar el precio
de venta, el propietario de una vivienda sumó el costo
promedio de la construcción más el valor del terreno.
Asimismo, tomó la precaución de agregar los costos estimados
por servicios profesionales, suministros públicos, trámites
y otros. Por último, estimó un porcentaje de descuento
por la depreciación atribuible a los años de antigüedad
de la casa y al desgaste por el uso normal. Al examinar
sus sumas, nuestro amigo decidió hacer comparaciones.
Así, comprobó que un vecino había vendido una vivienda
similar a la suya a un precio inferior en 30% al que él
determinó. Poniendo término a sus pesquisas, llegó a la
conclusión de que las leyes de la aritmética no funcionan
para el cálculo de precios en el mercado inmobiliario,
llegando a afirmar que en este caso el total no es igual
a la suma de las partes. La conclusión expuesta es válida
si nos atenemos a la suma de los componentes materiales
de un inmueble.
Sin embargo, en términos de valor
agregado, los resultados sí son explicables. Basta considerar
que existe una porción no tangible que forma parte del
precio y que puede llegar a ser gravitante en un sentido
u otro. Se consideran como factores de valor agregado
las características de utilización y densidad del suelo,
las condiciones del entorno, la intensidad de uso y otros.
De este modo, aunque dos terrenos puedan tener los mismos
costos de urbanización por contar con idénticos servicios
públicos, tendrá mayor valor agregado aquél en que se
pueda construir un edificio comercial de varios pisos
y no el apto para una vivienda de dos pisos.
Asimismo, entre dos viviendas similares,
tendrá mayor valor agregado la que se ubique en una zona
con amplias y bien cuidadas áreas verdes, donde los vecinos
provengan de un medio socioeconómico alto, que otra ubicada
en un sector con condiciones divergentes. También se encontrarán
diferencias entre el valor de un local comercial ubicado
en una zona de alto tránsito vehicular y peatonal con
elevado índice de ocupación del área, y otro situado en
una zona de menor intensidad de uso. En términos de mercado
inmobiliario, se considera que un predio tiene mayor valor
comercial agregado en la medida que alcanza un precio
más alto en comparación con otros de similares atributos
materiales.
Este concepto es fundamental en inversiones
inmobiliarias, ya que establece las pautas para la mayor
o menor rentabilidad de un proyecto. Pero no todo es ganancia.
El valor comercial agregado de un inmueble también se
pierde sin cambiar en nada las características materiales.
Esto explica por qué los terrenos y edificaciones del
Centro Histórico de Lima bajan de valor como consecuencia
del deterioro urbano.
También se entiende por qué, en situaciones
como la actual recesión económica, la oferta abundante
y el descenso en la demanda obligan a reducir los precios
siguiendo las leyes básicas de la economía. En tales condiciones,
de nada nos sirve sumar los costos de producción de un
inmueble para determinar su precio, pues invariablemente
se cometerán errores. Por ese motivo las leyes del mercado
dieron al protagonista de nuestro ejemplo la frustrante
evidencia de que su propiedad tiene un valor que en la
actual coyuntura está muy por debajo del costo y de sus
expectativas.
Tenemos así definidos los dos métodos
tradicionales de valuación. El método de costos está basado
en los costos de producción de un inmueble, tal como se
ha hecho en nuestro ejemplo. El método de mercado se basa
en la comparación con los precios de venta de propiedades
similares, tal como cuando el propietario compara con
el precio de venta de la vivienda de su vecino. Lo expuesto
nos lleva a la conclusión de que, para estimar valores
de mercado, existe tan sólo una sencilla norma, que establece
la comparación con los precios de bienes similares.
Por ello, si se desea conocer a cuánto
puede venderse un inmueble, el valuador realiza una apreciación
comparativa en base a las ofertas disponibles para casos
similares, tomadas como muestra. El valor así definido
es la mejor aproximación a la convertibilidad en efectivo
del bien valorizado. En conclusión, el método comparativo
de mercado es, por excelencia, el más adecuado para estimar
el valor de compraventa de una propiedad.
Agentes Inmobiliarios
y Valuadores
La actividad del valuador es un apoyo
técnico recomendable y necesario, tanto para agentes inmobiliarios
como para compradores y vendedores. El valuador es un
profesional especializado mediante estudios universitarios
de postgrado, con los conocimientos adecuados para su
labor refrendados por la experiencia.
Las asociaciones profesionales que
agrupan a los valuadores garantizan su nivel de competencia.
En nuestro medio, la Sociedad Nacional de Valuación (SNV)
y la Asociación de Peritos Valuadores (APEVAL) son instituciones
gremiales que tienen la misión de velar por el correcto
ejercicio de las actividades de sus asociados desde el
punto de vista profesional y ético.
El Cuerpo Técnico de Tasaciones del
Perú (CTTP), con más de un siglo de existencia y reconocimiento
oficial, es además una corporación que vende sus servicios
de valuación. El Consejo Nacional de Tasaciones (CONATA)
es el órgano oficial encargado de fijar los valores arancelarios
y dictar los reglamentos de tasación. Por otra parte,
distinciones específicas como el Registro de Peritos Valuadores
(REPEV) de la Superintendencia de Banca y Seguros facultan
a los inscritos para valorizar bienes ofrecidos en garantía
ante las empresas bancarias.
La valuación permite contar con un
valor de referencia calculado mediante métodos científicos
y en forma imparcial. Es de especial ayuda en los casos
en que las expectativas de los propietarios impiden establecer
un valor realista como base para la operación. Las expectativas
son naturales, aunque inconvenientes, cuando se propone
una operación de compraventa.
Generalmente, los vendedores asocian
su propiedad a consideraciones de carácter subjetivo que
en términos de mercado no representan valor agregado.
Tal es la situación de los propietarios de inmuebles ubicados
en zonas que han experimentado un proceso de declive,
y que se aferran al recuerdo del periodo de bonanza que
vivieron asociando el precio a circunstancias pasadas.
Asimismo, las referencias a operaciones hechas por vecinos
o amigos en una coyuntura económica diferente de la actual
distorsionan las proyecciones de quienes, deseando vender
sus propiedades, fijan precios elevados.
También son frecuentes requerimientos
de liquidez que generan una relación entre el precio de
venta y las necesidades del vendedor ajenas a las condiciones
del mercado. Por parte de los compradores, otra gama de
similares expectativas también se presenta como factor
de distorsión.
Las expectativas descritas, comprensibles
en el ánimo de vendedores y compradores, exigen a los
agentes inmobiliarios esfuerzos destinados al fracaso.
Sin embargo, los costos de tal fracaso son asumidos en
su mayor parte por los mismos propietarios. Cuanto mayor
es la distorsión en los precios, mayor es el periodo de
oferta en el mercado, mayor el desgaste del proceso y
menor la factibilidad de venta. En términos económicos,
esta distorsión genera importantes mermas.
Con relación a las tasas de rentabilidad,
cada año de retraso en una venta significa una pérdida
del 6 al 10% del valor de una propiedad, y, en función
de las tendencias descendentes del mercado, el mismo periodo
de retraso representa un 15% adicional de depreciación.
Así, queda demostrado que el retraso en una operación
puede significar la pérdida del 25% del valor real de
un inmueble.
Indudablemente, el costo de las expectativas
injustificadas es sumamente alto, aunque la mayoría de
quienes optan por vender una propiedad no son conscientes
de lo que están perdiendo hasta que es muy tarde para
evitarlo. La participación del valuador para definir un
precio de referencia otorga a vendedores y compradores
la seguridad de negociar sobre la base de un valor equitativo
y facilita a los agentes inmobiliarios la posibilidad
de desempeñar sus servicios a partir de precios fundamentados
que significan mayores posibilidades de venta. Como resultado,
las operaciones se agilizan reduciendo el periodo de oferta
y evitando la depreciación del bien.
Arq. Manuel Ferreyra Luque
Asesoría Valuatoria
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