Pecado Capital

Luego de la caída en 1999, los constructores ven con cautela su recuperación para los próximos meses. Se habla de impuestos, de apoyo crediticio, de mayores facilidades. Sin embargo, el problema de fondo aún no se ataca. ¿Sólo se puede construir en Lima? ¿Los grandes proyectos deben seguir siendo centralistas? Quizá la salida está más cerca de lo que pensamos.

Nos detuvimos a observar un poco la evolución del PBI del sector construcción en los últimos 15 años y nos dimos con la sorpresa que es fácilmente detectable la existencia de ciclos, de marcadas subidas y bajadas que revelan una tendencia a la inestabilidad que se repite como constante. Parece que este sector, al igual que otros como la pesca, por ejemplo, reaccionan negativamente ante externalidades que hacen retroceder lo avanzado. En 1994 y 1997 hubo etapas de auge, si podemos llamarlo así, de un sector que se convirtió en el motor de crecimiento de la economía peruana. Pero de un tiempo a esta parte el caso es totalmente opuesto. Ahora, junto a otros rubros importantes relacionados al consumo interno, éste está totalmente recesado. ¿Hay algo por hacer en el corto plazo? Por lo menos habría que limpiar un poco el panorama. Gilberto Guija, director gerente de Constructores y Vendedores (Covensa), destaca que uno de los grandes males de los últimos tiempos ha sido la incursión en el mercado inmobiliario, por ejemplo, de empresas que sin mayor conocimiento del negocio han lanzado productos sin acogida.

"A ello se suma el hecho de que tales proyectos han incurrido en altos costos financieros, en gran medida por la incapacidad del sistema bancario para evaluar correctamente su factibilidad. El resultado, a la larga, fue la quiebra de muchos de ellos", explica. Es así que hoy nos encontramos con un alto "stock" de inmuebles de difícil colocación y la consecuente creación de una enorme cartera pesada para las instituciones financieras que han restringido toda clase de créditos para su construcción y adquisición. Ello se nota tanto en el monto como en las condiciones de los préstamos. Y al parecer esto no escapa mucho de la realidad de la gran mayoría de empresas. según Indecopi, 12 firmas constructoras se acogieron al mecanismo del denominado Procedimiento Transitorio del Programa de Saneamiento Patrimonial. Un informe del Banco Wiese Sudameris refiere que al no poder colocar los inmuebles, la mayor parte de compañías del sector, sobre todo medianas y pequeñas, no pudo generar el flujo de caja necesario para atender nuevas inversiones. A esto se suma la demora por parte del Estado del pago de las obras ejecutadas, lo cual generó que los costos financieros de las empresas se eleven más aún.

Autoconstrucción

Uno de los frentes que emergen dentro de este sector y que en su momento impulsó sus indicadores, la autoconstrucción de viviendas, podría haber sido la salida a este estancamiento. Sin embargo, ella responde al comportamiento de la demanda interna, ya que es la propia capacidad adquisitiva de la población la que le dará movimiento. Como sabemos, la demanda ha experimentado un retroceso enorme y junto con los niveles de desempleo que agudizan la capacidad de compra, hacen que el escenario para una recuperación no sea viable en los meses que vienen, a menos que la decisiones de política del actual ministro de economía sean tales que generen una reacción inmediata. No obstante, existe una relación muy clara entre las obras públicas y el crecimiento del sector, toda vez que la caída en la inversión del Estado ha mermado los resultados del negocio. Con la perspectiva de que la demanda interna no se recuperará hasta el cuarto trimestre, el panorama dependerá de cuántas obras se pongan en licitación y cuántas empresas puedan conseguir alguna de ellas. Según Capeco, se requiere cuanto antes de un marco legal sustitorio al existente para poder justamente equilibrar la entrega de las obras entre las empresas constructoras y así mejorar la situación de la mayor cantidad de ellas. Por lo menos, y tal como dice Leopoldo Scheelje, presidente de la institución, la eliminación de las categorías y especialidades permite que las compañías constructoras a la hora de inscribirse para efectuar alguna obra pública no necesiten escoger entre especialidades sino abarcar cualquiera que esté en licitación. "En los últimos años han sido muy pocas las empresas que lograron acceder a la ejecución de obras públicas. Se les hacía muy difícil, muy oneroso, porque había que pagar una inscripción por cada especialidad y demostrar experiencia en cada categoría para ser aceptado", señala. Con este cambio, agrega, las empresas podrían participar en todo.

Actitudes

Pese a los problemas, existe una actitud positiva entre los principales actores de este sector. según un estudio del INEI, cuando se les consultó a los ejecutivos constructores sobre cuál sería la tendencia de esta actividad en el país en el año 2000, el 49.7 por ciento respondió que aumentaría, mientras que el 9.4 manifestó que se mantendría y un 40.9 pensó que disminuiría. Los optimistas, pues, son la mayoría. Si a esto le sumamos la opinión de constructores acerca de la economía -57.9 por ciento creen que la actividad económica global del país se incrementaría en el 2000 respecto de 1999- tenemos que hay posibilidades de obtener buenos resultados en los meses próximos. Frente a ello, hay algo que no sólo se ve entre los constructores sino en muchas empresas de diferentes sectores: la incursión en actividades conexas para poder mantener los negocios es, sin duda, la gran salida que la mayoría han buscado, más que crecer en sus propios mercados. Por ejemplo, según nos cuenta Guija de Covensa, su empresa tuvo que ingresar a actividades de corretaje de bienes raíces, aprovechando su amplio conocimiento y experiencia en el quehacer inmobiliario, tratando de innovar en este campo y completando tal actividad con múltiples servicios especializados. Sin embargo, aún allí se habría tenido que enfrentar una competencia informal y desleal.

Boomerangs

Hay algunos temas que aún no se definen o que se han presentado como soluciones para segmentos populares y que de alguna manera dificultarían los resultados de las empresas constructoras. Hablamos de la no definición del programa Mivivienda, que aún no es un producto de acceso rápido ni competitivo y que se convirtió en la posibilidad para muchas firmas del sector, pero que por los costos financieros y la velocidad de reacción de la demanda no se muestra viable. El caso del Profam también es necesario analizarlo, porque hubo comentarios acerca del apoyo del Ejército para la construcción de la infraestructura básica, lo cual, si bien facilitaría la realización de las obras para las familias con menos recursos, no permitiría la dinamización del sector a través de esta vía. Es, en realidad, un círculo vicioso del que será difícil salir. Otro de los temas relacionados con los problemas sin solución está referido a la alta tasa de interés bancario vigente para las operaciones activas del sistema financiero, producto de diversos factores de una economía en recesión, así como la carga tributaria de las empresas. "A esto debe añadirse la imposibilidad de acceso al crédito del sector informal, que se estima en un 60 por ciento del mercado y que teniendo la capacidad de pago suficiente, no cuenta con los mecanismos legales y administrativos adecuados para evitar su marginación", manifiesta el representante de Covensa.

Conclusión

El futuro inmediato del sector constructor se vuelve un tanto incierto en la medida que no existan indicios claros de una reactivación por el lado de las inversiones estatales o por la demanda en sí. Sólo consideremos su gran capacidad generadora de empleo directo e indirecto que, como se sabe, tiene un ciclo de desarrollo corto y emplea gran cantidad de mano de obra no calificada. De otro lado, coincidimos con Leopoldo Scheelje en la necesidad de una rápida solución, pero esperamos que este cambio en la reglamentación de obras públicas sea transitorio, ya que de mantenerse esta medida se puede perder eficiencia. Las especializaciones son buenas, pero sin preferencias. Y si el cambio en la norma soluciona problemas en esto último, de seguro habrá sido beneficioso. Caso contrario, dificultaríamos en gran medida no el número de obras ejecutadas por más constructores sino la calidad de las mismas. Algunos radicales analizan la situación como permanente. Creemos que la imaginación y determinación en la toma de decisiones serán vitales para darle vida a este sector. Que empiece a construir su propio futuro es la consigna a partir de ahora, de otro modo se convertirá en una gran paradoja

Otros puntos de vista

Cuando hablamos del mercado inmobiliario, no sólo nos referimos a todo ese conjunto de empresas, entidades o personas naturales que están directamente involucradas en la transacción de algún bien inmueble, como son los agentes inmobiliarios, los asesores legales o las mismas financieras, sino también hablamos de todo un mundo de servicios que están fuertemente relacionados con los mismos inmuebles. Por ejemplo, tenemos a la industria de la construcción, con ingenieros y arquitectos tras ella, o como también los servicios de decoración y acabados, jardidnería, electricidad, gasfitería, servicios de mudanza, etc. Es muy común que antes de vender o alquilar un inmueble, se eche mano de estos servicios, bien para reparar su estado funcional o estructural, como para mejorar su presentación o estética.

Es así como Internet se ha metido en nuestros hogares u oficinas, por no decir inmuebles o propiedades, de una forma amigable, ágil y muy eficiente, y con el mejor de los propósitos de agilizar, con tecnología moderna, el mercado de bienes raíces.

Fuente : Revista "millonarioperu.com" por Martín Cáceres